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原标题:房企动态丨中梁控股,是否会成为下一个泰禾?

房企动态丨中梁控股,是否会成为下一个泰禾?

中梁控股董事长杨剑。图片来源:中梁控股

2019年7月16日,发迹于温州的中梁控股,在香港上市。

8月24日,上市刚满1年的中梁控股(02772.HK),发布了第二份中期业绩报告。报告期内,中梁控股的全口径合约销售金额为677亿元,同比微增6.3%,但是,只完成年度1680亿元销售目标的40.3%。

这家温州出来的房企,在高周转及三四线城市棚改货币化带来的城市红利下快速成长,用四年的时间,就实现了销售规模从百亿至千亿的跨越。

自2018年下半年棚改政策逐渐收紧后,中梁控股的销售增长开始呈现出放缓的迹象。与此同时,中梁的千亿规模也多次被业内诟病“水份太大”,其房屋质量又屡遭业主投诉。

销售增速持续放缓,区域布局单一

2017年至2019年,中梁控股的合约销售额分别为649亿元、1015亿元、1525亿元,销售增速达241.58%、56.39%和50.25%,这一增速,可以看出中梁渴求冲刺规模的野心。

但是,逐年放缓的的销售增速,也能反应出中梁的发展已现出“疲软”姿态。2020年上半年,中梁控股的销售增速继续放缓至6.3%。

中梁管理层曾就公司业绩增长给出解释:“未来,公司计划销售规模每年实现10%至15%的增长幅度,实现稳健增长”。

但是,按照目前中梁的区域和城市布局,这一增速目标能否顺利完成,还需交给时间验证。

作为温州本土走出来的千亿房企,中梁的销售业绩一直比较畸形,各区域之间的业绩贡献并不平衡,且差距较大。今年中期,中梁在长三角区域获得了最大的销售业绩,销售占比达63.5%。而在海峡西岸等城市,中梁控股的销售占比仅有5.5%,同比还降下来6.6个百分点。土储方面,中梁在长三角、中西部、海峡西岸、环渤海和珠三角的土储占比分别为45%、34%、10%、9%和2%,重仓长三角,整体结构相对失衡。

从单一城市的贡献来看,期内,大本营温州为中梁贡献了110.65亿元的销售业绩表现最佳,也是公司内部唯一一个销售规模超过百亿元的城市。此外,中梁控股还有杭州、丽水等14个城市销售金额超过10亿元,但均不高于50亿元。由此可以看出,中梁不仅城市深耕能力不足,力度也需进一步加强。

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同时,作为较晚进入二线城市的房企之一,中梁控股目前不够健全的城市布局,将制约其后期的规模增长。

2020年,中梁管理层给自己的定的销售目标是1680亿元,销售放缓叠加疫情影响,中梁能否如期完成既定目标,又将采取怎样的措施来保证销售,成为其留给市场的一大疑问。

毛利率长期低于25%,财务指标踩融资新规红线

毛利率和非银机构融资渠道占比,一直是中梁控股被业内关注的焦点。

根据财报,中梁控股的中期毛利率为22.56%,同比下降约2个百分点,净利率为9.30%,归母净利率为5.07%,低于行业50强房企14%及10.4%的平均值。

事实上,中梁控股的毛利率已有连续多年处于25%以下。2016年至2019年,中梁的毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%及23.3%,远远低于规模房企逾30%的一般水平。

“这反映了最近2-3年地价的上升及限价的政策”,中梁控股首席财务官游思嘉在业绩会中如是称。接下来,公司的毛利率水平应该会稳定在22%至25%水平。不过,地价变化属于行业共性问题,每个房企都无法逃避,中梁管理层将毛利率的下降简单归于地价上升所致,显然不能令人满意。

今年上半年,中梁控股的结转面积为278.3万平米,结转均价为8501元,同比下降24.3%。其中,长三角区域的结转金额为115.0亿元,同比下降33.0%。

亿翰智库研报认为,中梁控股在长三角地区项目结转规模的降低,直接导致了公司结转均价的下降,而长三角地区又是中梁销售均价最高且唯一破万的地区。

在全国化加速扩张的过程中,中梁控股越来越重视中西部、环渤海等地区,却忽略了长三角地区的优势。尽管,中梁在中西部、环渤海这些区域的结转面积有所增加,但由于均价较低,依然拉低了公司的盈利水平,导致毛利率偏低,亿翰智库称。

对于中梁高增长的奇迹,创始人杨剑曾归结于:“高周转、抓住三四线棚改的历史机遇和独创的地产阿米巴模式”。然而,在业内看来,中梁在过往几年狂飙的真正动力,却是非银金融融资。其中,尤其以信托、私募债、供应链金融、ABS、资管计划等为甚。

腾讯房产梳理资料发现,曾与中梁合作的信托名单包括:中信信托、安信信托、万向信托、爱建信托、四川信托、中航信托和陆家嘴(11.560, -0.05, -0.43%)信托等多家信托机构。对于信托等融资手段的运用,中梁控股堪称“炉火纯青”,上市一年内,就发债4次。

7月31日,据多个投资人反映,其所购买的由万向信托发行的中梁地产基金8号集合信托计划未能如期付息。在房地产信托收紧的当下,信托延期的字眼尤为引人注意,毕竟,这侧面体现出了开发商的资金状况。

然而,中梁随后否认了这笔信托违约,并拜托“老搭档”万向信托为其辟谣,“延期是万向信托综合考虑及信托约定而作出的行为。并且,延期的是股权性质的权益投资部分,主要由于项目去化未达标,而债权类均正常兑付”。

尽管中梁不肯承认信托违约,但是“遮羞布”已被揭开,中梁过度依赖信托融资的问题被正式曝光。

根据去年上市前的招股书,中梁控股58%的借款来自于信托和资管产品,有息负债中近半数系信托通道提供。股权信托“明股实债”的信托受益结构导致信托债务风险大量后置,其涉及的抽屉协议导致信托通道类融资成为监管盲区。这不得不让人联想起另外一家房企——泰禾集团(3.970, 0.04, 1.02%)。

有业内人士称,泰禾集团目前面临债务违约、全国多个项目陷入烂尾维权纠纷,纠其深层次原因,也是由于过分依赖非银金融,导致融资成本高企,最后债务雪球越滚越大,致使资金链断裂

非银金融在中梁控股快速扩张的几年里,一直充当公司的资本火药库,这很像两三年前的泰禾,上述业内人士称。非银融资通常成本高企,会对房企的利润增长造成压力。中梁的毛利率表现一直差于同规模房企,恰恰体现出,公司的利润正在被这些金融工具所吞噬。

腾讯房产查询财报获悉,2018年,中梁控股的融资成本为9.9%,2019年为9.4%。2020年中期,尽管中梁的融资成本较去年底下降了0.5个百分点,但仍为8.9%,高于TOP20房企6.34%的平均值。

在2020年中业绩会中,游思嘉表示,中梁控股有息负债中的“非银贷款”占比已降至31%,从2019年招股书中的58%到今年中报中提及的31%,一年时间就缩减了27%的比例,这份年中报是否经过大力度粉饰?

同时,在克而瑞看来,中梁控股短债占比以及融资成本过高的问题仍然存在,在行业融资环境持续收紧以及公司向二线城市加速转型的过程中,中梁在资金方面还将面临新的挑战。并且,除继续减小非银融资的比重外,中梁还需进一步寻求其他降低融资成本的机会。

言语之下,中梁控股确实面临着负债走高的问题。

截至6月底,中梁控股的现金及银行结余为350.21亿元,有息负债总额为528.09亿元,较去年同期的288.02亿元增长了83.35%,较去年末的401.81亿元增长了31.4%;净负债率为69.9%,较去年同期的43.5%上升了26.4个百分点,较去年末的65.6%上升了4.3个百分点。

在短债比方面,截至6月底,中梁控股一年内到期的短债占总负债的比重为42%,相比去年底的53%有所下降。但从债务金额上来看,其一年内到期的债务约为229.75亿元,较去年底的215.03亿元增加了14.72亿元。尽管中梁方面一直表示,公司的财务状况有所改善,但其债务水平无疑是显著增加的。

尤其是,在新冠肺炎疫情“黑天鹅”的冲击之下,业内对于资金高周转房企的融资及财务状况更加关注。为控制房企有息债务规模,有关部门还设置出“三道红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍,并根据房企触线情况的不同,分档设定有息负债增速阈值。

根据这个标准,中梁控股剔除预收账款后的资产负债率达90%,超过了假定标准70%的安全阈值,属于脚踩“红线”的房企行列。未来,处于扩张阶段的中梁控股在融资层面或会受到一定限制。

多高管涉嫌“贪污”,旗下项目质量问题不断

除了严峻的债务问题以外,中梁控股还面临着严重的内忧外患。

7月24日,中梁控股在微信公众号“廉洁中梁”发布反腐公告,称其近期查实河南某公司董事长张昕(安徽任职期间)、江西某公司营销负责人聂宁、广西某公司下设营销渠道负责人梁博等人,曾利用职务便利收受供应商贿赂,被公司分别移送属地司法机关处理。

不仅如此,腾讯房产在东方财富(25.460, 0.30, 1.19%)“中梁控股吧”看到,一位来自中梁离职员工的控诉:2020年6月离职至今,公司仍未支付其任职期间所垫付的6000元费用。

与此同时,8月7号,在浙江玉环经济开发区一场协调会上,玉环当地住建局宣布,对玉环市梁信置业有限公司发出立案通知书,原因是梁信置业的中梁玖号院项目,采用了“虚假证明文件办理工程竣工验收备案”。其中,梁信置业,是中梁控股在玉环的项目公司。

令人诧异的是,在上述协调会即将结束的时候,中梁方面的代表,却对购房者发出了怒吼,“6000多的楼面价,才卖11500,造出这样的房子,你们还有什么不满意?”不过,对于中梁代表的质问,业主并不买账,这场“假竣工” 被“真立案”。

此前4月,合肥市美好花园项目曾发生一起生产安全事故,并造成人员伤亡。其中,该项目的建设单位合肥中梁筑信置业有限公司由中梁集团间接控股。5月份,芜湖县中梁·龙玺台项目也发生了安全事故,同样造成人员伤亡。

一位离职员工在知乎中写道:中梁是一家高利贷驱动的开发商,不注重产品质量,预见两年后中梁将大规模爆发质量投诉问题。其实,不用等到两年后,此前,中梁全国各地多个楼盘就爆发了大面积维权。

高速增长的靓丽外衣之下,中梁控股内部管理欠佳的问题一览无遗,并被频繁诟病“只求规模增长不求工程质量”,时年27岁的中梁控股,上市刚满1年的中梁控股,已提前进入了“中年危机”。

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