首页 合肥焦点正文
原标题:房企动态丨中梁控股,黑马还是野马

短缺时代,野蛮生长的公司文化能帮助“黑马”公司攻城略地,开疆扩土;但当房地产供需和监管格局发生陡转时,最容易出问题的也是这类公司

中梁控股集团有限公司(02772. HK,下称中梁控股)近年来异军突起,是房地产行业的一匹“黑马”。其全口径销售额,从2016年的337亿元猛增至2019年的1527亿元;归母净利润,则从2016年的 -1.7亿元跳升到2019年的38.3亿元。

这得益于其快速周转的开发策略。与之相应,中梁控股似乎形成了一种野蛮生长的文化。

在房地产短缺时代,这种文化,可以帮助公司攻城略地,开疆扩土。但当房地产供需格局和监管格局发生转变时,与野蛮生长伴生的不规范、不透明,可能让公司陷入危机。

1

重要信息披露不准确、不规范

IPO招股书、公司年报、半年报,是上市公司与投资者有效沟通的最重要公开材料,应力求做到详细、准确、规范。笔者从业多年,读了无数IPO招股书和年报,中梁控股的招股书和年报,实在难称合格。

举两个比较典型的例子――

1、2019年报数据与IPO招股书数据相互矛盾

2019年7月16日,中梁控股在香港交易所主板挂牌。其2019年报记录了2019年年末按地理位置划分的、中梁控股附属公司的土地储备总量明细。其中,辽宁省有23个项目,土地储备为285万平米。

而其IPO招股书显示,2019年6月27日,公司以及附属公司在辽宁省只有两个项目,分别是沈阳中梁首府、大连中梁观澜壹号院,其土地储备分别为3.8万平方米和12.3万平方米。

综合以上两个信息,可以得出推论:在短短半年内,中梁控股在辽宁省的项目突然增多了21个,土地储备面积增多了268.9万平米,土地储备翻了17.7倍。

地产公司土地储备增多,一般只有两个途径:一是购入土地;二是收购其他公司股权,使被收购公司成为附属公司。

先看第一种途径。2019年中梁控股新购入的辽宁土地分别是:大连金州区金州湾0408地块,土地储备9.2万平米;大连市旅顺口区水师营1号2期地块,土地储备10.7万平米;沈阳市大东区望花城中村9号地块,土地储备13.2万平米。以上合计33.1万平米;

再看第二种途径。2019年中梁控股收购的附属公司只有一家:即山东明耀置业有限公司。该公司的在建物业价值约2亿元,那么对应的土地储备不会大于20万平米(每平米价值基本不可能小于1000元人民币)。

两种途径相加,中梁控股2019年土地储备增加量不会超过55万平米。这和从两份公开报告中推导出的268.9万平米增量,相去甚远。

展开全文

土地储备面积,是判断房地产公司价值和未来发展的重要依据,是投资者非常关注的重要信息。由于财务报表数据之间的关联关系,如果土地储备数据存在错误,那么必然会导致存货价值、总资产价值、净资产价值、资产负债率等等一系列重要数据发生连锁错误。

2、IPO招股书遗漏重要信息

2019年6月27日,中梁控股的IPO招股书显示,其湖南项目情况如下:

常德中梁滨江首府、株洲中梁建宁檀府、长沙宁乡中梁首府、衡阳中梁壹号院、岳阳中梁首府、浏阳中梁御府、娄底中梁首府、长沙中梁·云麓传奇、益阳市桃江中梁首府、长沙市第4301212019 B00336号地块。

以上所列的所有湖南项目中,并没有来自邵阳的项目。而记录了2019年6月30日前开发情况的2019年半年报,却显示湖南省邵阳市合约销售金额为3.1亿元,销售面积为5.85万平米。

2019年6月30日,和发布IPO招股书的2019年6月27日,仅隔三天。

这3.1亿的销售,应该主要来自于“邵阳中梁壹号院”,其开发商为邵阳梁泰房地产开发有限公司。“企查查”APP 显示,2018年11月以来,该公司的控股股东一直是中梁控股的全资附属公司长沙中梁恒置业。

邵阳中梁壹号院项目,是一个总建筑面积14万平米的大项目,无论如何不该被忽略。

网络可以搜索到此项目的一些具体情况。房天下网载有以下信息:“2018年,25年豪宅专家、中国地产25强的中梁地产正式进军邵阳,将开启邵阳的‘中梁豪宅时代’”。

虽然宣传语言高大上,但该项目却因种种问题,导致开发商和诸多业主发生激烈冲突,曾在当地轰动一时(参见图1、图2)。直到2020年,该楼盘仍然冲突不断,新闻还上了邵阳电视台公共频道

中梁控股公开披露的财务资料中,数据矛盾还有多处,在此不一一列举。

指出上述问题,并非指责中梁控股数据造假。不过,这些事例的确反映出中梁控股在信息披露时,缺乏基本的严谨和规范。

2

宣传、品控、开发流程不规范

中梁控股在经营过程中,还存在着其他多方面的不规范,譬如宣传不规范、品控不规范、开发流程不规范等等。

第一,宣传不规范。

在百度搜索上,当敲入“中梁+虚假宣传+投诉”等关键词时,针对中梁控股旗下房地产项目虚假宣传的投诉,令人应接不暇。

我们当然知道,大型房地产公司开发的项目数以百计,某些地区的某些项目出现投诉是正常现象。可以说,地产销售二十强公司,都存在各种各样的投诉。

但中梁控股“被投诉”地尤其多,范围几乎覆盖了该公司进入的所有城市。从理论上讲,作为进入一个城市的“敲门砖”项目,其质量应该是比较高的。但中梁的这种“敲门砖”项目,同样会被投诉。

中梁控股总以豪宅品质作为宣传点,但实际交付的产品,有的质量平庸,与宣传不符,这就容易造成购房者心理落差,导致维权投诉。

针对中梁虚假宣传的投诉方方面面、林林总总,以下只举几例:

人民网:抚州中梁首府小区,人车不分流,与宣传不符;

凤凰网:温州中梁壹号院,厨房实际面积比宣传册标注缩减1/3;

凤凰网:盐城中梁聚龙首府,房屋实际层高和阳台宽度均较承诺有所“缩水”;

临海在线:台州中梁香缇公馆,楼房外立面用涂料粉刷,与宣传中的大理石干挂不符;

......

第二,品控不规范。

中梁控股旗下很多项目,受到了关于建筑质量方面的消费者投诉。其中,最突出的例子是义乌中梁西江雅苑项目,其被央视财经频道曝光:总价300万-1500万的豪宅,工程质量严重不过关,成了危房,可能要推倒重建。

第三,开发流程不规范。

如今,针对房地产行业的监管逐步升级,野蛮生长的中梁控股,合规性亟待提高。例如,搜狐新闻曾报道,2017年8月,中梁控股徐州怡景嘉园项目建筑工地在拆除临时楼房平台时,发生坍塌,造成5人死亡。事故原因之一,是中梁控股为骗取《商品房预售许可证》,在没有任何施工方案和图纸的情况下,竟用草图指使施工单位在自然地坪上搭建了8栋临时楼房平台,伪造虚假工程形象进度,对施工单位未实施安全监管。

再如,搜狐网曾报道,2020年8月,中梁控股的台州玉环玖号院项目,采用虚假证明文件,办理工程竣工验收备案。

中梁控股一直强调项目的高周转,这造就了其急于求成的公司文化。高周转本身无错,但高周转必须辅以严谨管理及严格程序,否则就可能“萝卜快了不洗泥”,乃至酿成事故。

3

结 语

中梁控股从众多房企之中脱颖而出,成为中国房地产公司综合实力二十强和行业“大黑马”,说明其战略战术确有过人之处。但时移势易,房地产行业正在发生剧变,从业公司正在从杠杆红利向管理红利变迁。在新时代,冒险和激进将不再是公司的朋友,耐心、规范和严谨才是公司价值的源泉。

评论